房地产融资的15个最佳途径

原航向:实在性融资的15种最佳效果方式

融资实在性投掷一直是实在性投掷的阻碍。,意见分歧论文、意见分歧的环节有意见分歧的风险和融资必要量。,构成者事情不注重对融资抛弃的特色剖析,为展现机关求婚最佳效果的融资战术。

明天我要分享的是:《实在性融资的15种最佳效果方式》

1

筑装饰

筑装饰是实在性事情融资的首要抛弃。,眼前,实在性投掷事情无论如何有60%前述的资产起端于国际筑系统。。实在性行业的筑装饰首要包孕变脏储备记入贷方。、实在性投掷记入贷方、实在性事情易变的记入贷方与失望许诺记入贷方。

国际筑装饰:受 “央行 现在时的” 感情,实在性事情流动资产记入贷方、变脏储备记入贷方受到严厉限度局限。,实在性投掷许诺记入贷方应是四张牌完全。。

外资筑装饰:与国际筑比拟,外资商筑细长地放松、松懈、松弛。。眼前,外资筑在Chi实在性融资的首要类型。

投掷记入贷方。投掷记入贷方条目根本普通国际筑(可以),记入贷方时间比国际筑快。。

❹银团记入贷方:也称银团记入贷方(出售) 记入贷方),它由一家或几家筑枪弹,容许经纪记入贷方事情。,由筑和非筑倾斜飞行机构接合的的筑圈出(筑) 组)采用俱的记入贷方协定。,按信赖的最后期限和条款向同样的人借用人求婚融资的记入贷方方式。记入贷方靶子首要是国有大中型事情、中国1971人民解放军事情圈出和主音重建论文。

筑装饰流动

筑信用将完全地准则,对实在性论文的审察完全地严厉。。

2。筑将主音支持者优质客户。、优质论文。

筑与优质客户的深的勾结。

(4)国际筑(如工商筑)、中国1971筑到达抵押证明记入贷方事情,这种事情类似地外资筑的重建记入贷方。。

筑装饰评价

筑装饰也将发生国际实在性融资的首要方式,为难以对付的的投掷者,筑装饰将成为完全地轻易。;在起功能的中小型投掷商,筑装饰将成为越来越励地。。

玩个痛快事情,本人理所当然完全地关怀筑和筑。、更宽广的勾结场地。

2

实在性信托

实在性信托是指装饰公司经过资产信托方式集合两个和两个越过主要的的合法同意的资产,秉承客户本身的期望,封臣的爱好或使具有特性任务。,以实在性经纪事情为首要目的,实在性信托基金凑合着活下去、敷用药和管理行动

央行颁布发表参加竞选第121号现在时的后,实在性信托业朝气蓬勃的衰亡。

约定相干,实在性信托可以分为约定信托和股权信托。,约定型信托首要有记入贷方型信托。,多宝平台官网网址首要有股权型信托和第一流的采购进项权信托(又叫动产信托)。不动的本人由约定和权益接合的的混合信托。

信托融资-鉴于记入贷方的信托图案

表示特性的:

信托记入贷方事情,记入贷方最后期限很短。,对基金承保的高销路,单独地依托信托基金,投掷见识将受到限度局限。,融资金钱高于筑装饰。。

信托融资静态与评价

中国1971银行业监视管理委员会212号,中国1971银行业监视管理委员会54条已发布。,销路信托业务会计设计实在性记入贷方信托详细现在时的某事,要应商筑的实在性记入贷方规范)由此际类事情与商筑具有热烈的的再投入性,这种类型的事情正刊登于头版着宏大的励地。,与商筑和别的倾斜飞行机构比拟,这种O,在热烈的的行情竞争中,它不注重究竟哪一个优势。。

只因为眼前的记入贷方信托受到策略性限度局限。,但鉴于相信变革好转的,很的的信托依然是实在性信托融资最通俗的的图案。

信托融资-感趣味的事回购信托图案

表示特性的:

信托基金用于获取投掷商的节股权。,投掷商成熟的后回购,和约做成某事报复是有规律的的。。这种方式可以扶助投掷商改进本身的资产。,求婚信誉评级,支持后续筑融资。

必要特别注重的投掷

中国1971银行业监视管理委员会212号和中国1971银行业监视管理委员会54号文对此种信托向前推了发行条款,销路投掷商自有资产35%、四张牌完全。

只因为眼前股权回购型信托受到了策略性的限度局限,还,鉴于这种相信方式,权益被采用。,便于投掷人员后来再融资。,这依然是实在性信托融资的首要图案。。

信托融资-包厢相信图案

“包厢”(mezzaninefinancing)指中间状态股权与第一流的债务暗中的装饰整队。从资金展开的角度看,包厢融资较低的股权融资,假定理赔可以采用 的有规律的货币利率方式,债务的优势体现在股权欺骗人没有人。;冠军与爱好的视角,这较低的第一流的权销路。,从此第一流的债务人,,它可以体现正确的的优势。。这执意规矩的感趣味的事制。、引起互信关系的两美钞组织夸大了上床。。在中国1971的实在性信托事情中,它精华体现为混合FIAN。,也执意说,以股权的整队为装饰公司融资。。

信托融资-动产信托图案

资产每关于个人的简讯人求婚信托动产,具有较强的易变的。,付托信托业务会计,动产信托的复兴。信托业务会计将信托权让给装饰者。,不必要额定的许可证。,作为动产信托,基金信托和约可以本来的废止。,这是资产贴壁纸化的无益尝试。。

优势剖析

信托可以敷用药于实在性投掷论文的全褶皱。;

本钱比筑高。,但较低的股权融资。;

三。信托可以经过正确的的方式进入实在性论文。,红利与论文再融资。

优势剖析

信托动产对齐。在手柄中,投掷商不注重把信托动产付托信托业务会计,这对信托业务会计和装饰者来说风险更大。;

2。信托易变的差。,不克不及市;

易变的差。;

4。装饰门槛高。,受“200份,5限度局限10000元。

3

实在性基金

实在性基金采用公司或商信托的整队。,从多个装饰者募集资产,采购和欺骗实在性或倾斜飞行实在性。,享用财政收入有利的策略性。。它实质上是一种工业界装饰贴壁纸化。基金。国际还不注重工业界基金。法,2014930日央行、中国1971银行业监视管理委员会现在时的居中四现在时的,投掷实在性装饰信托基金(实在性装饰信托基金)试验单位

实在性基金REITs的组织

类型证明某事属实的证据

国际第本人实在性基金REITS

2005127日,越秀装饰经过GCCD BVI四户BVI感趣味的事让给越秀REITs”。来这里,越秀REITs这是相称香港证监会的规则。实在性装饰信托基金守则敷用药公用装饰器的条款,条款是SFC使能REITs你可以享用和实在性公司同样地的财政收入支出。,确保有十足的透明性。,每关于个人的简讯公用装饰器必须做的事是强制的的。REITs全资同意,公用装饰缆车不得超越20%辆。

20051221日,越秀实在性装饰信托基金(,高音调的越秀REITs”)在香港贴壁纸市所上市。香港公投掷行和国际场所区别增加496倍及74双重订阅;价钱最大值开价,每个基金单位是港元 ,融资33港币1亿元(包孕财产抵押证明记入贷方)13亿元)

优错误剖析

优势剖析

实在性基金装饰股权。,事情约定担负不夸大;

2。在起功能的投掷人员来说。,也执意说,可以风浪区资金回收。,而且普通无力的失掉对论文的把持。;

资产起端广袤广泛的。,机动性高。

优势剖析

眼前,中国1971在法度阻碍。;

2。眼前国际缺少财政收入有利的策略性。

最新静态

① 2015年6月8日,中国1971硼替佐米旧称PS-341基金满意、喜欢的初公投掷行的REITs增加满意、喜欢。。据相识的人,鹏华前海硼替佐米旧称PS-341REITs颁布发表参加竞选了30亿元的见识。,在内侧地半用于采购Qianhai Vanke的资金进项权,另半是有规律的进项引起互信关系。。机构装饰者对初公投掷行证券体现出浓重趣味,装饰者也可以在二级行情市。,市门槛为10000元。。

⑵前一天,万达倾斜飞行工会快钱公司颁布发表集资理财,这是本人类似地实在性装饰信托基金的买卖。,装饰门槛为1000元。,忘记是七年。,估计年租借进项率为6%。,预言年化进项率为6%。,Wanda Plaza作为根本资产,每关于个人的简讯进项均装饰于万达城商广场论文。。买卖的初始价钱单独的1000元。,这事成绩的见识是数一百万美钞。,这种人气跌价买卖将大幅溃200的P份限度局限。

这两个证明某事属实的证据被业界留意破冰之旅。,它目的国际商构象交替晋级的一大步,将对助长构象交替晋级起到一定的推进功能。。

(4)乐观主义的剖析家以为,三年内,REITs买卖将在A股上市。

4

实在性私募

这与畜牧业涉及。Public Offering就公投掷行就,指采用口语体的倾斜飞行行情尺寸引入斯特拉特,引入风险装饰家和战术装饰者 。

官方融资有两种整队。

实在性公司将战术装饰者引入原公司,成证明某事属实的证据:与GIC在新加坡的初勾结;

实在性事情与战术装饰者工会机构新公司。

第一种方式比较地通俗的。,它也被投掷人员广袤广泛的敷用药。,但本国装饰者遍及渴望的装饰的公司。。

瞬间种方式是近期国际玩个痛快投掷商和互联网、合资基金的整队常常敷用药,单方普通勾结在国际或ABB复兴新公司。,后来的将论文或资产交替给新公司。。这种方式常常被用作IPO前整理。,国际事情,那执意夸大公司的见识。,上市时也很轻易招引装饰者。。

外资变脏兴业公司实在性公司私募基金陷害

私募境遇:

上面为麦格利筑和基强联行动现在称Beijing天鸿实在性极大的责任感公司所做的实在性私募组织,这种组织整理的要点是

国际外投掷商是新不漏水的变脏兴业公司,公司的总装饰详细现在时的某事是1亿美元亿美元暗中。外资报账75%感趣味的事,国际投掷商占比25%感趣味的事。

2。本人特别用功的公司可以复兴在持股公司下。,每个特别任务公司对应于一家国际论文公司。。

(3)国际投掷商将装饰于他们每关于个人的简讯的实在性论文。,他们都被交替到本人新的论文公司(比如,证明是的)。,它也可以直系的敷用药。,在将论文公司节感趣味的事让给挖土大批,发生中外勾结或勾结公司。。

(4)国际投掷商作为每个论文的合伙人身份,付托凑合着活下去投掷论文。

海内变脏兴业公司,这可以作为实在性公司融资的平台。,也可以作为海内投掷人员敷用药。IPO资产与货船。

优错误剖析

国际投掷证明某事属实的证据思索优点

取慢着实在性投掷所需的资产。;

地价勾结,投掷商可以从变脏增量中增加大节进项。;

三。投掷商依然是论文的实在凑合着活下去者。,可以增加规则的凑合着活下去费。,扮演奖也很凸出的。;

4。外资首要是倾斜飞行装饰者。,当论文补偿相称装饰者销路时,超额增加可以分定量配给国际投掷商。;

⑤组织橡皮圈,每个论文公司都可以复兴意见分歧衡量的证券。;

支持国际投掷商的国际化。;

为公司再海内上市使成为了根底。

国际投掷证明某事属实的证据思索的错误

与新装饰者分享增加。。

2。被海内装饰者认可。,对公司的业绩、凑合着活下去、上级的的财务销路。

审批更为复杂。,特别国有股事情。。

该组织一致的国际较好的实在性事情。,这种组织可以处理公司层面的融资成绩。,它可以胜过地处理公司的融资成绩。,支持公司的久远投掷。

实在性公司私募在中国1971引起陷害

上面的图片是一家国际装饰公司的架构。;

2。公司的位可以在深圳思索。、浦东机场、天津,比较地与提议,越过海浦东尽。

装饰公司实在性公司的私募股权陷害

好丑剖析

优势剖析

这种组织具有先前的优点。 外,它还具有复杂审批的优点。

优势剖析

外资普通不轻易承认。

5

论文股权勾结

实在性论文做成某事产权勾结是指整队上的勾结,眼前当然啦协同的勾结方式。:

变脏勾结投掷:这是眼前的主流方式。。图案是本人事情。,B事情装饰勾结图案。

勾结建房:勾结建房是指一体求婚变脏敷用药权。,以实在性投掷的整队投掷实在性。

论文公司工会不漏水:该构成者是投掷商和褊狭的论文公司。,地担任船长、球队队长等变脏敷用药权反而论文称呼,论文公司投掷经纪论文的图案,不时高音调的变脏让。,必要变脏让的市征收费。

股权收买图案:股权收买图案是指变脏敷用药权向论文C的交替,投掷商采购论文公司节股权,风浪区变脏敷用药权不直截了当的风浪区的任务,股权收买后,单方装饰后续投掷基金的图案。

❺工会竞买:附属企业变脏机关的勾结伙伴,招标成后,单方秉承各自的份交纳变脏出让金。,感趣味的事变脏份,单方协同装饰投掷重建。,分享增加的方式。你也可以采用合资、公司和竞标的整队。。

代建制图案:作为合伙人身份的投掷商,只作为策士的角色。,经过特化求婚全褶皱投掷和失望办事,获取有规律的进项和超额进项。

技术输入:为投掷者求婚技术到另一体。,与对方当事人勾结,包孕两种勾结图案:技术和有规律的进项。。

高勾结图案:HI勾结图案是论文公司从内债中专款、还本付息,投掷人员投掷并享用论文。,但要承认高监视的图案。。

优优势剖析

优势剖析

因它计划的是分别地论文。,因而比较地复杂。,手柄时间较短;

它可以处理单独地论文的融资成绩。。

优势剖析

因股权勾结被采用。,本钱高;

论文级融资,融资是短期的。:

从公司的角度,实在性公司私募的意思更为要紧

热点评论:

全球商钓到水龙头万达和全球住处钓到水龙头硼替佐米旧称PS-341在现在称Beijing签署战术勾结陷害协定,单方颁布发表引起战术勾结相干。,在国际外投掷深刻勾结的详细现在时的某事,往后,单方将首要工会夺得变脏。、勾结投掷的整队举行。,也执意万达装饰论文的商节。,硼替佐米旧称PS-341投掷论文住处区。

不行反面的是,逼近的实在性行情将会呈现更多的同盟条约。,它的集合度和占有率将急剧增强。。拿 … 来说绿地、恒大、保利、中海、招商、碧桂园、超越1000亿家住房公司如矫捷,可以工会起来。一旦排队,香港的玩个痛快住处事情图案,新环绕中小型住处进入的一定给予财富,砸锅、收买、加入、勾结的选择必然发生实在。

6

管保装饰详细现在时的某事

管保装饰详细现在时的某事是管保基金。不动产装饰,眼前,风险装饰首要有两种整队进入实在。:经过证券装饰处理的财产股;养老遗产的养老社区重建

2014年5月1日保监会令2014年第3号主编了《管保资产运用凑合着活下去暂行办法》,管保资产可用于实在性装饰。,但管保圈出(界分)公司、管保公司干管保资产的敷用药。,不得有其次的行动:装饰不注重稳固的货币流量补偿预言或增量、高净化和别的事情权益和不动产;直系的干实在性投掷重建;敷用药管保资产排队的装饰资产用于装饰。,除关于个人的简讯保单质押记入贷方外。

2015年10月30日,我国管保业的资产总计达收缩至万亿,与年终比拟增长,管保资产在中国1971是宏大的。,缺少装饰抛弃。

管保装饰详细现在时的某事陷害

好丑剖析

优势剖析

眼前,策略性松动,只因为这事构成者在探究中。,励变革;

资金本钱低,筑装饰货币利率相当。;

资产量大。

优势剖析

门槛高;

当实在性行业在下坡能够,装饰风险将夸大。。。

7

国际初公投掷行

国际初公投掷行上市是指实在性事情复兴感趣味的事极大的公司,初在中国1971母板A股或B股上市融资,眼前,上海和深圳群落90家实在性股票上市的公司

优优势剖析

优势剖析

未损坏的筹资、融资好转的;

资产的敷用药时间很长。、疏散风险;

向前推公司估价等。。

优势剖析

门槛高,对实在性投掷见识和经纪现在时的了上级的的销路;

股权融资,从此,融资金钱对立较高。;

缩减原合伙人身份把持权;

夸大公司中间定位工作 。

上市融资已超过融资广袤。,增强到资金运营的高等的。,上市融资被业内专家以为最好的融资方式。

为中国1971实在性事情,鉴于缺少多种经营融资抛弃,上市将近是脚底做大做强的方式。。

8

海内上市

海内IPO有以下几种方式。:穷乡僻壤事情直系的外交的上市(IPO)、涉外公司直系的与国际权益、中国1971A股股票上市的公司海内上市。

优优势剖析

优势剖析

上市褶皱很复杂。;

瞬间,在再融资掷还具有很强的机动性。、低纠葛;

三。融入国际化。。

优势剖析

上市本钱高,上市销路高;

瞬间,坚持股票上市的公司的位和本钱较高。;

三。上市的地皮是很要紧的。

9

买壳上市

因直系的上市的门槛很高。,俗歌满意、喜欢时间,宏观经济控制对实在性事情上市的感情,少量实在性公司上市是不行能的。。很的,不直截了当的上市可以经过壳买来风浪区。,相同壳购上市,执意指非股票上市的公司经过资金行情采购一家股票上市的公司一定衡量的股权来风浪区上市位,后来的经过反向收买的方式增加本身涉及的资产和事情,风浪区不直截了当的上市的任务。

壳购陷害

采购炮弹的利害剖析

优势剖析

本人可以撤销复杂的上市顺序。、废止上市限度局限 ;

时间短,初有议论余地的募股通常必要三年的预备和上市。,买壳行情大大地延长了时间。。

优势剖析

买壳有其特别的风险。,进入上市的壳牌公司后,,承当原始约定。、期等。。

假定壳资源不梦想,再融资也很励地。,时间也很长。,上市融资完全地励地。

10

造壳上市

壳牌上市是一家预料上市的公司。、合资或直系的复兴关系公司。,与境外未股票上市的公司确立或使安全一定产权相干,尔后,近海的公司增加上市位。,国际事情经过近海的公司。,向国际事情增加资产和事情,于是影响的范围海内上市的任务。。

相同红筹图案。。

优优势剖析

优势剖析

它首要一致的多国公司暗中的并购。,驳倒壳牌公司的风险 。

优势剖析

但要花很长时间。,复杂顺序。

本钱对立较高。。

11

包厢记入贷方

包厢融资的乐句起端于华尔街。,第一流的股是指第一流的股与第一流的股暗中的装饰整队。,它为规矩的两美钞股权组织和约定组织夸大了上床。。包厢记入贷方在美国实在性投掷中有上世纪90年头末,鉴于许诺记入贷方抛弃励地而朝气蓬勃的投掷起来的。在美国,包厢融资通常采用包厢引起互信关系。、第一流的股的整队或二者的接合的。眼前,与中国1971包厢记入贷方中间定位的法度删除,普通由和约精确地解释。。与相当多的国际装饰筑、基金进入中国1971实在性场地,包厢记入贷方也被留意外资敷用药的一种装饰整队。,眼前国际相当多的实在性事情和外商装饰甲型HAV,但没有多少有成的证明某事属实的证据。。

邢赫婉案

瓦乔维亚与星河湾两阶段交涉,美国现在时的了本人更橡皮圈的合资事情。,也执意说,股权装饰 夹心面包记入贷方的方式。。

优优势剖析

优势剖析

组织橡皮圈,便于手柄;

包厢记入贷方不必要变脏许诺记入贷方。,也执意说,筹集资产的大批。;

这节记入贷方不分享增加。,本人可以向前推本人本身的基金的进项率。;

中国1971的法度接管周围的事物更相称投掷,由于它不违背法度的强制的规则。,每关于个人的简讯中间定位事项可以经过协商处理。。

外交的资来讲,基金的这一节可以神速加入。,向前推论文装饰IRR

优势剖析

融资金钱高,外资夹心记入贷方货币利率普通12-14%;

更多日常的,易受策略性限度局限。

12

实在性出售

实在性出售是外面广袤广泛的采用的融资方式。,他由策士合伙人身份人和极大的合伙人身份人接合的。,策士合伙人身份人管理实在性凑合着活下去工作。,负极大的责任感,极大的合伙人身份人接受每关于个人的简讯权。,不与凑合着活下去,极大的责任感仅限于其出资额。,实在性出售可以筹集真正的冠军或短期资产。

公共财团也容许普通装饰者装饰实在性。;它们可以用来为实在性投掷求婚股权融资或约定融资。,获益财政收入有利的。,货币流量可以在公司层面免税额。,直系的程序方向装饰者。

1986税法变革前,出售是实在性投掷中股权装饰的首要起端。但后来的,先前享用过的很大程度上财政收入有利的都被点名了。,其招引力逐步秋天。,公共财团不再是要紧的资产起端。,但二等兵财团依然是小额记入贷方的最佳效果起端。。

实在性出售采用极大的责任感合伙人身份公司,只因为中国1971相当多的省市早已举行了极大的合伙人身份制。,在内侧地,极大的责任感合伙人身份公司最早的凑合着活下去体制是内向型的。,但仍在宏大的法度阻碍。。

中国1971不注重相符合的法度。、税务根底,国际实在性事情尚不相称投掷这一FI。

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实在性贴壁纸化

资产贴壁纸化是指易变的不可而发生逼近的资产。,经过组织重组,替换为可在倾斜飞行行情上失望和市价的贴壁纸,并鉴于融资褶皱。。实在性贴壁纸化的一些详细分级:

(1)住房许诺记入贷方贴壁纸(许诺许可证) securities,缩写词 MBS)

(2)资产支持者贴壁纸(资产支持者) securities,称为ABS)

(3)商实在性许诺记入贷方贴壁纸化

静态:

央行2015年4月3日外交的颁布发表参加竞选〔2015〕第7号公报不隐瞒的,涉及接管机构的事情资历已获益、已发行信誉资产支持者贴壁纸的受命人和发起人,你可以向居中筑用功指示。,在有效期内孤独发行信誉资产支持者贴壁纸。复杂的说,信用资产贴壁纸化(ABS)率先风浪区指示。

2015年5月15日,中国1971筑间行情市商协会颁布发表参加竞选了《关于个人的简讯住房许诺记入贷方资产支持者贴壁纸物声称指导(试用)》的公报,相同关于个人的简讯住房许诺记入贷方资产支持者贴壁纸,这是著名的MBS。。

CMBS还没有翻开大门。。

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付托记入贷方

付托记入贷方,系指由政府机关、事情、机构、关于个人的简讯等客户求婚资产。,记入贷方靶子由记入贷方人(即受命人)依、用功、限期、货币利率是代表别的人发行的。、监视和敷用药记入贷方辅助装置复原。记入贷方人(托管人)只采集费。,无信誉风险。

在起功能的相当多的投掷人员,不注重胜过的融资抛弃。、或渴望资产,付托记入贷方是本人权利的选择。。在我国,事情暗中的直系的增添是法度取缔的。,发生的利钱不受法度保护。。只因为,事情执行一一的付托是合法的。。

东信证明某事属实的证据

2006年1月,东信(600776)收回供传阅的,公司往年1月24日和工商筑、杭州三与实在性极大的公司签署付托记入贷方和约,将其自有资产700万元付托工行杭州高新分成小分支记入贷方给杭州三和置业极大的公司(浙江最大投掷商经过的坤和重建圈出的分店),该期为2006年1月25日至2007年1月23日。。依物显示,这笔资产记入贷方的年货币利率影响的范围14%.而眼前筑的记入贷方年期货币利率仅为摆布。

评价剖析

这种融资方式更一致的渴望的境遇。;其融资金钱较高。,中小投掷商遍及采用。。

15

引起互信关系

实在性事情引起互信关系直系的指实在性事情,装饰者成绩,约定和约定器,许诺在一点钟使具有特性时间支出利钱。。引起互信关系的实质是约定收据。,具有法度效力。引起互信关系采购者相干是引起互信关系采购者和发行人暗中的引起互信关系工作。。

优错误剖析

优势剖析

它具有感情的中枢、手边的、橡皮圈的表示特性的。,通常境遇下,公司引起互信关系从满意、喜欢发行到发行,通常无论如何必要半载的时间。,短期融资券可由复核发行至HA发行。

❷本钱低,年期短期融资券的进项根本稳固。暗中,使平坦是发行本钱。,它比声画同步筑装饰劣质的得多。。

本人也有信誉。、上级的透明性优势。

优势剖析

实在性事情的必要量很高。

❷ 融资风险大、融资机动性小

意见分歧阶段最佳效果融资技艺

日期:10月27-28日

地皮:现在称Beijing

日期:10月27-28日

日期:10月27-28日

实在性跑过连续跑过构成者凑合着活下去

日期:10月27-28日回到搜狐,检查更多

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